Que el mercado inmobiliario es un sector que sufre la característica de ser muy volátil no es un secreto. Ha pasado de ser una inversión segura, fácil y estable a tener un alto riesgo. Si a esto le sumamos el incremento de la demanda energética que le afecta enormemente, no solo a este sector sino al resto como el sector facility management, ¿cuáles son los retos a los que se enfrentan estos sectores?
En nuestro artículo respondemos a esta pregunta:
Los Retos del Mercado Inmobiliario y el Sector Facility Management
Las empresas real estate que trabajan con edificios de oficinas o industriales han visto los precios del metro cuadrado fluctuar fuertemente en los últimos años. En la actualidad, y en general en toda Europa, observamos una tendencia alcista en las grandes urbes, que parece no tener fin. Aún con cierto descenso en 2020 con la pandemia, los precios remontan. El alquiler de oficinas puede alcanzar los 35€/m en las zonas más demandadas.
Por su parte, el sector del facility management tiene un volumen de negocio de más de 70.000 millones de euros anuales, según datos de 2016 de IFMA recogidos en este informe. De ese número, la energía representaba entonces la mitad aproximadamente. Y con los precios al alza, ese porcentaje sigue siendo considerable. IFMA calcula que un Facility Manager puede suponer un ahorro para la empresa de entre el 20% y el 30%. Dentro de dicho ahorro, la energía se incluye como una partida más.
¿A qué retos se está enfrentando el mercado de la gestión inmobiliaria y del edificio? A nivel macroeconómico y de funcionamiento, destacan:
- Cambio en las necesidades de los inquilinos: búsqueda de edificios verdes, sanos, que aporten confort y que hagan feliz al empleado.
- Legislación cada vez más restrictiva (emisiones, consumo energético…).
- Necesidad de simplificación de procesos para poder analizar mejor los datos de negocio. La cantidad de papel involucrada en las gestiones inmobiliarias y la cantidad de tareas que realiza un facility manager restan, además, tiempo de análisis.
- Encontrar tecnología que ayude y que no sea difícil de utilizar
- La necesidad de adaptar sus edificios al nuevo concepto Smart Cities
Los estudios más recientes demuestran que somos cada vez más sensibles al edificio en que trabajamos. Gran parte de nuestra satisfacción o no con nuestro empleo (y empleador) depende de las condiciones ambientales. El confort del empleado es una de las claves por las que se evalúa el desempeño de la empresa de facility management.
Otra de las transformaciones del sector viene impulsada por la legislación. La Unión Europea, por ejemplo, está agilizando los trámites para que los estados miembros fuercen a los edificios a:
- Emitir cada vez menos gases de efecto invernadero, avanzando hacia los edificios de consumo casi nulo (NZEB)
- Publicar datos verídicos y verificados del comportamiento energético de sus edificios
- Certificar no solo el rendimiento energético del edificio, sino que se tiene un plan de gestión energética para el mismo. Esto ocurrió en España con la puesta en marcha del Real Decreto 56/2016 y el Real Decreto Ley 14/2022.
Estamos en un sector que necesita invertir fuertemente en tecnología para simplificar procesos. El sector inmobiliario ha sido lento a la hora de adoptar tecnología frente a otros sectores de actividad. Muchas empresas aún realizan sus gestiones de contratos, alquileres, ofertas… sobre el papel. O trabajan con hojas Excel para hacer un seguimiento de gastos.
El problema de continuar con estas prácticas es lo difícil que es llevar a cabo un análisis avanzado de los datos en ese contexto. Si para analizar operaciones de un año, tenemos que ir a archivadores, buscar una hoja concreta de cada contrato, escanearla, extraer la información… Estamos perdiendo un tiempo muy valioso.
El avance tecnológico y su llegada al mercado inmobiliario es, sin embargo, imparable. La tecnología está cada vez más presente. Las comercializadoras de energía han forzado la implementación de ciertas tecnologías que las empresas real estate y facility management pueden aprovechar para comenzar a ofrecer servicios de gestión energética.
Es el caso de los smart meters. La existencia de estos medidores en el mercado es un ejemplo de cómo existe una interesante ventana de oportunidad para las inmobiliarias para entrar en nuevos negocios con una inversión relativamente baja. En muchos clientes no hará falta que instales medidores que antes no existían: los smart meters cubrirán sus necesidades de medida.
No hay que olvidar que la tecnología debe ser siempre un aliado, no un enemigo. Los trabajadores de empresas real estate y facility management quieren tecnologías fáciles de utilizar e intuitivas que les ayuden con el control del edificio y el análisis energético.
Estamos hablando de un sector muy atomizado, con empresas de diferentes tipos que se dedican a cosas diferentes:
- Empresas Real Estate. Pueden tener en propiedad edificios completos de oficinas, industria o incluso residenciales.
- Empresas del sector Facility Management. Se dedican a gestionar todo lo que el edificio necesita. Desde los recambios de papel higiénico hasta remodelar zonas del edificio y adecuarlas para una nueva unidad de negocio.
A pesar de sus diferencias, el desafío clave es el mismo: la gestión energética de decenas, cientos, o miles de puntos y localizaciones.
Esta estructura te genera una serie de retos energéticos específicos para tu actividad y tu sector:
- Tener un plan para paliar el incremento incesante de los precios de la energía.
- Encontrar una solución realmente especializada en gestión energética en portfolios de edificios y/o para facility managers.
- Poder integrar un nuevo edificio (o todos los que tengas) de forma simultánea y sin pérdida de datos. Es decir: sin problemas de incompatibilidad con un BMS, BIM o nuevos medidores.
- Disponer de una plataforma de gestión energética escalable y que ayude a desplegar el proyecto en los edificios del portfolio por fases. Será más inteligente actuar primero en los edificios con mayor potencial de ahorro pero después poder migrar el resto sin problemas.
- Tener una tecnología que permita integrar en el plan de gestión energética herramientas de control: regulación del sistema de iluminación, zonas comunes, control de clima…
- Que la gestión energética se convierta en una forma de atraer a nuevos inquilinos. De esta manera podrás generar más negocio gracias a poder ofrecer ahorro energético garantizado, control avanzado, análisis al detalle para poder tomar mejores decisiones…
- Por último, y en especial para el facility manager: que la gestión energética se haga a través de una tecnología intuitiva y fácil de utilizar. Con la cantidad de tareas que tienes lo lógico es que una tecnología de gestión energética te ayude a ahorrar tiempo, no a perderlo.
Cómo Desarrollar un Plan de Eficiencia Energética en Real Estate y Facility Management
Solución Energética
Como empresa que gestiona la energía de varios edificios el reto energético no es pequeño. Como ya comentábamos en la introducción, los precios de la energía no dejan de aumentar. Tú necesitas tener un plan de gestión energética y un software de gestión energética que te ayuden a “blindar” tu coste energético.
Así, por mucho que suba el precio del kWh, tú podrás estar seguro de que no afecta a tus márgenes de alquiler o de tus servicios de facility management.
Pero esto es difícil para el gestor de portfolios de edificios o el facility manager, porque hay realmente pocas soluciones en el mercado realmente especializadas en tus necesidades y retos.
Por ejemplo, pocas plataformas dan la posibilidad de poder integrar un nuevo edificio (o diez, o cien, o mil) de forma automática y sin pérdida de datos. O sin tener que invertir miles de euros de nuevo en medidores.
Esto sucede, en primer lugar, porque muchas tecnologías están “atadas” a los medidores de uno u otro fabricante y, si compras un nuevo edificio para tu portfolio y no tiene esos medidores, no lo puedes integrar.
También porque son sistemas cerrados en servidores de empresa, difíciles de comunicar con otros sistemas. Lo ideal es que confíes en una herramienta de análisis energético que se pueda comunicar sin problemas con un BMS de forma nativa o a través de una API abierta. Si no sabes lo que es, puedes leer este artículo sobre la API y los datos energéticos.
Escalabilidad
La escalabilidad es clave para tu portfolio de edificios. Quizá mañana crezcas y quieras añadir nuevos usuarios al plan de gestión energética (mejor una herramienta que no te cobre por usuario, ¿no?). O añadir nuevos edificios o nuevas variables de medición energética. ¿Podrá la plataforma que has contratado soportarlo? Eso es escalabilidad. Si la respuesta es no, puedes tener un problema de pérdida de datos, sincronización, etc.
Cuando gestionas decenas, cientos o miles de edificios la gestión energética supone una inversión importante. La escalabilidad es clave para poder empezar por un número de edificios cuyo coste puedas asumir y, después, según vas recuperando el dinero de la inversión con el ahorro energético, ir añadiendo nuevas localizaciones a tu plan de gestión energética.
Uso de la Tecnología
Hay otro reto clave en la gestión energética de portfolios de edificios y es el tema del control.
Es probable que tu edificio ya cuente con varios sistemas de tipo BMS, o quizás SCADA, si es un edificio industrial. En este artículo sobre las diferencias entre BMS y SCADA puedes entender la relación ideal que debe tener un Sistema de Gestión Energética con estos sistemas.
No podemos obviar que la gestión energética es una inversión estratégica y de negocio para tu empresa. Por lo tanto, debe de tener un impacto en tu negocio. Debe ayudarte a conseguir nuevos contratos de facility management o atraer a nuevos inquilinos a tu edificio.
Rendimiento Económico y Legislación
Los clientes cada vez están más preocupados por ocupar edificios con menor consumo energético. Ellos pagan las facturas, y esto les supone también un buen mordisco a sus márgenes de negocio.
Pero también porque la legislación es cada vez más estricta en cuanto a las emisiones nocivas para la atmósfera (emisiones de CO2 y otros gases de efecto invernadero).
Y, además de todo esto, tu último reto es que tu tiempo es limitado. Como empresa real estate, la gestión energética es, probablemente, una más de tus variables de negocio. Por no hablar de lo que supone en el día a día de trabajo del facility manager.
Como solo podrás dedicar parte de tu tiempo y recursos a la gestión energética, quieres herramientas intuitivas, fáciles de utilizar y que fomenten la colaboración en tu equipo.
La Gamificación como Estrategia de Gestión Energética
La gamificación será vital para las empresas real estate y facility management que quieran aplicar planes de gestión energética y fomentar que sus inquilinos los sigan y ahorren energía. La gamificación consiste en la aplicación de dinámicas de juego y competencia en un grupo de usuarios para fomentar el uso de una tecnología y la adopción de nuevos hábitos.
La idea es simple. Según los datos de DEXMA en los edificios corporativos se puede ahorrar entre un 8 y 15% sólo aplicando mejoras por comportamiento, que además tienen coste prácticamente cero. ¿Cómo conseguir este cambio de comportamiento? Por ejemplo, motivando al personal y haciendo que compitan entre sí por un beneficio mutuo. Esto es, gamificando el comportamiento del uso energético. Aquí tienes un ejemplo de un proyecto de gamificación del ahorro energético del programa Horizonte 2020, el proyecto FEEdBack, liderado por Dexma.
