Il est bien connu que le marché de l’immobilier est un secteur qui souffre de sa volatilité, et la spéculation immobilière est une réalité. Du statut d’investissement sûr, facile et stable, il est passé à celui d’investissement à haut risque. Si nous ajoutons à cela l’augmentation de la demande d’énergie qui touche non seulement ce secteur mais aussi d’autres comme celui de la gestion des bâtiments ou du facility management (FM), nous pouvons nous demander quels sont les défis auxquels ces secteurs sont confrontés ?
Dans cet article, nous avons souhaité répondre à cette question.
Les Défis des Marchés Immobiliers et du Facility Management
Les sociétés immobilières travaillant avec des immeubles de bureaux et des bâtiments industriels ont vu les prix du mètre carré fortement fluctuer au cours des dernières années. Actuellement, et de manière générale dans toute l’Europe, nous pouvons observer une tendance à la hausse dans les grandes villes qui ne semble prendre fin.
En France, le marché du Facility Management continue de croître depuis plusieurs années. En 2018, nous pouvions constater que son chiffre d’affaires avait augmenté de 4,5%, pour atteindre l’équivalent de 37 milliards d’euros.
Il s’agit donc là d’un marché en croissance même si confronté à de nombreux défis. En effet, l’association IFMA estimait en 2016 qu’un facility manager pouvait réaliser jusqu’à 30% d’économie pour une entreprise, notamment en termes d’économies d’énergie.
De plus, les évolutions et mutations des entreprises ou du monde du travail imposent au gestionnaire de bâtiments de faire évoluer leur offre.
Si ce besoin de flexibilité était bien connu avant l’arrivée du covid, la crise sanitaire n’a fait que renforcer ce besoin d’adaptation pour satisfaire les utilisateurs finaux.
Alors, quels défis rencontrent les marchés de l’immobilier et de la construction ? D’un point de vue macro-économique et opérationnel, voici les éléments qui ressortent :
- Une évolution des besoins des locataires qui recherchent des bâtiments verts/durables, sains et offrant du confort.
- Une législation de plus en plus contraignante en termes d’émissions et de consommation d’énergie.
- La nécessité de simplifier les processus pour mieux analyser les données commerciales. En effet, la quantité de documents à remplir dans le cadre de la gestion immobilière et le nombre de tâches effectuées rend le facility manager moins disponible pour l’analyse.
- Trouver une technologie utile et facile d’utilisation.
Avant l’arrivée de la Covid-19, plusieurs études prouvaient déjà que nous sommes de plus en plus sensibles aux bâtiments dans lesquels nous travaillons. Une grande partie de notre satisfaction vis-à-vis du travail (et de notre employeur) dépend des conditions de notre environnement. Le confort des employés est l’un des éléments clés sur lequel sera évaluée la performance d’une société de facility management. Et c’est une tendance qui se confirme d’autant plus suite à la crise sanitaire.
Une autre transformation du secteur est induite par la législation. L’Union Européenne, par exemple, accélère les procédures pour que ses États membres puissent obliger les bâtiments à :
- Émettre moins de gaz à effet de serre, en allant progressivement vers des bâtiments Nets Zero-Energie (NZEB).
- Publier des données précises et vérifiées sur la performance énergétique de leurs bâtiments
- Non seulement certifier la performance énergétique du bâtiment, mais aussi disposer d’un plan de gestion de l’énergie pour celui-ci. C’est ce qu’il s’est passé dans l’Union Européenne avec la mise en œuvre obligatoire de la Directive sur l’efficacité énergétique, en 2012.
Dans certains pays, comme en France, l’État impose des mesures qui vont beaucoup plus loin. Le Décret Tertiaire en est un bon exemple. En effet, tous les ensembles fonciers livrés après le 23/11/2018 et intégrant une activité tertiaire de plus de 1000m², devront justifier d’une réduction de leur consommation énergétique d’au moins 40% d’ici 2030.
C’est un secteur qui doit donc investir fortement dans la technologie pour simplifier ses processus. Selon le rapport de Deloitte (en anglais), Commercial Real Estate Outlook 2018, le secteur de l’immobilier, en comparaison à d’autres secteurs d’activité, fut l’un des plus lents à adopter la technologie. De nombreuses entreprises gèrent encore leurs contrats, locations et appels d’offres sur papier. Ou bien travaillent avec des feuilles de calcul Excel pour suivre les dépenses.
Ce type de pratique empêche ainsi d’effectuer une analyse avancée des données. Pour analyser les opérations d’une année entière, cela demande de consulter le classeur, rechercher une feuille spécifique de chaque contact, la scanner, extraire les informations, etc. Et cela fait perdre un temps précieux pour l’entreprise.
Pourtant, les progrès technologiques et leur incorporation au sein du marché de l’immobilier ne cessent de se multiplier. Les fournisseurs d’énergie ont su imposer l’intégration de certaines technologies dont les sociétés immobilières et de gestion du patrimoine immobilier peuvent tirer parti en offrant des services de gestion de l’énergie.
C’est le cas des compteurs d’énergie intelligents par exemple. En 2019, l’Europe Centrale et orientale comptait environ 82% de compteurs intelligents parmi ses livraisons de compteurs d’électricité. De son côté, la France était le plus grand marché en volume avec des expéditions annuelles de près de 8 millions d’unités. Dans l’ensemble, la pénétration des compteurs d’énergie intelligents (électricité et gaz) devrait atteindre 65% en 2025, contre 40% en 2019.
L’existence de ces compteurs sur le marché est l’exemple de l’existence d’opportunités intéressantes pour les sociétés immobilières souhaitant entrer dans de nouveaux secteurs d’activité avec un investissement relativement faible. Chez de nombreux clients, il ne sera pas nécessaire d’installer des compteurs qui n’existaient pas auparavant : les compteurs intelligents couvriront leurs besoins de mesure.
N’oubliez pas que la technologie doit toujours être votre alliée, et non le contraire. Les employés des sociétés immobilières et de facility management recherchent des technologies intuitives et faciles d’utilisation qui les aident à contrôler les bâtiments et à analyser leur consommation en énergie.
Nous parlons ici d’un secteur pouvant comporter différents types d’entreprises et qui se concentrent parfois sur une grande variété de domaines :
- Les sociétés immobilières (Real Estate) : celles-ci peuvent posséder des bureaux, des bâtiments industriels ou encore des immeubles résidentiels.
- Les sociétés de gestion du patrimoine immobilier et des infrastructures (Facility Management) : elles se consacrent à la gestion de tous les besoins du bâtiment. Cela va de la gestion du papier hygiénique au remodelage de certaines parties du bâtiment pour l’adapter à une nouvelle unité commerciale.
Malgré leurs différences, le défi principal reste le même : la gestion énergétique de dizaines, centaines ou milliers de sites.
7 Défis liés à la Gestion de l’Énergie dans l’Immobilier et la Gestion des Bâtiments
Quels que soient la structure de votre entreprise, vous devrez faire face à une série de défis énergétiques spécifiques à votre secteur d’activité :
- Avoir un plan pour lutter contre l’augmentation constante des prix de l’énergie.
- Trouver une solution spécialisée dans la gestion de l’énergie pour les portefeuilles de bâtiments et/ou facility managers.
- Pouvoir intégrer un nouveau bâtiment (ou ceux que vous avez) simultanément et ce, sans perdre aucune données. C’est-à-dire sans problèmes d’incompatibilité avec un système GTB, BIM ou de nouveaux compteurs.
- Disposer d’une plateforme de gestion de l’énergie qui soit modulable et qui permette de mettre en œuvre votre projet pour chaque bâtiment de votre portefeuille, étapes par étapes. Nous vous conseillons de travailler d’abord sur les bâtiments présentant le plus grand potentiel d’économies, puis d’appliquer votre stratégie sur d’autres bâtiments dans un second temps.
- Choisir la technologie qui permettra d’intégrer des outils de contrôle (du système d’éclairage, des espaces communs, du système de climatisation, etc.) dans votre plan de gestion de l’énergie.
- Faire en sorte que la gestion de l’énergie devienne un moyen d’attirer de nouveaux locataires. En effet, offrir la possibilité de faire des contrôles et analyses détaillées pour prendre de meilleures décisions et effectuer des économies d’énergie vous permettra de générer plus d’affaires.
- Enfin, et surtout pour le facility manager : la gestion de l’énergie doit se faire par le biais d’une technologie intuitive et facile d’utilisation. Avec le nombre de tâches qui vous incombent, il est logique de penser qu’une technologie de gestion de l’énergie doit vous aider à gagner du temps, et non à en perdre.
En tant qu’entreprise qui gère l’énergie de divers bâtiments, le défi énergétique n’est pas un défi à sous-estimer. Comme nous l’avons déjà mentionné dans l’introduction, les prix de l’énergie ne cessent d’augmenter. Établir un plan et disposer d’un logiciel de gestion de l’énergie vous aidera à « sécuriser » vos coûts énergétiques. Ainsi, l’augmentation du prix du kWh n’aura qu’un impact limité sur vos marges de location ou vos services de gestion des installations.
Cependant, nous sommes conscients qu’il peut être difficile pour un gestionnaire de portefeuilles d’immeubles ou un facility manager, de trouver “la” solution qui répondra réellement à vos défis et besoins. Il est vrai que peu de plateformes offrent la possibilité d’intégrer un nouveau bâtiment (ou plusieurs) automatiquement et sans perdre de données. Et ce, sans devoir investir des milliers d’euros dans des compteurs adaptés.
Cela s’explique d’abord du fait que de nombreuses technologies sont « liées » aux compteurs d’un fabricant et que, si vous achetez un nouveau bâtiment pour votre portefeuille qui ne dispose pas de ces mêmes compteurs, vous ne pourrez pas les intégrer.
C’est aussi parce que ce sont des systèmes fermés associés à des serveurs d’entreprise, et donc difficiles à connecter à d’autres systèmes. Dans ce cas là, l’idéal est de s’appuyer sur un outil d’analyse énergétique capable de communiquer de manière transparente avec une GTB, en mode natif ou via une API ouverte.
Gestions de l’Énergie dans le Real Estate et le Facility Management : Quelles Composantes prendre en compte
L’Évolutivité : Atout Essentiel pour la Gestion de l’Énergie
L’évolutivité est aussi un critère essentiel pour votre portefeuille de bâtiments. Si vous souhaitez vous développer et ajouter de nouveaux utilisateurs à votre plan de gestion de l’énergie, vous voudrez sûrement vous orienter vers un outil qui ne facture pas pour chaque utilisateur par exemple. De même, il est important de savoir si la plateforme que vous aurez choisie sera en mesure d’ajouter de nouveaux bâtiments ou de nouvelles variables de mesure de l’énergie. Ainsi, la capacité d’une plateforme à évoluer vous permettra de limiter le risque perte de données, d’améliorer la synchronisation, etc.
Lorsque vous gérez des dizaines, centaines ou milliers de propriétés, la gestion de l’énergie est un investissement important. L’évolutivité est essentielle pour pouvoir commencer avec un certain nombre de bâtiments dont vous pouvez assumer le coût, puis, à mesure que vous récupérez l’argent de l’investissement grâce aux économies d’énergie, vous pouvez ajouter de nouvelles propriétés à votre plan de gestion de l’énergie.
Le Contrôle : Secret d’une Bonne Gestion de l’Énergie
Il existe un autre défi majeur dans la gestion énergétique des portefeuilles de bâtiments : la question du contrôle.
Si vous disposez de bâtiments industriels, il est probable que vos propriétés disposent déjà de divers systèmes de type BMS, ou peut-être SCADA. Dans cet article, nous discutons de la façon d’obtenir une relation idéale entre ce type de système et un Système de Gestion de l’Énergie.
En effet, votre défi est de pouvoir intégrer votre Système de Gestion de l’Énergie à ces outils de contrôle. Il serait donc idéal que celui-ci puisse fournir des outils d’économie d’énergie avancés tels que la réponse à la demande, étroitement liée au contrôle.
Nous ne pouvons ignorer le fait que la gestion de l’énergie est un investissement stratégique pour votre entreprise. Elle doit donc avoir un impact sur votre activité. Par exemple, elle peut vous aider à obtenir de nouveaux contrats de gestion des installations ou à attirer de nouveaux locataires dans votre bâtiment.
De plus, les clients sont de plus en plus soucieux d’occuper des bâtiments à faible consommation d’énergie. Logique puisque ce sont eux qui paient les factures et que cela peut considérablement réduire leurs marges commerciales. Sans compter la législation de plus en plus stricte en matière d’émissions nocives pour l’atmosphère (émissions de CO2 et autres gaz à effet de serre).
Gestion de l’Énergie par Manque de Temps
Enfin, votre défi ultime est sûrement le manque de temps. En tant que société immobilière, la gestion de l’énergie n’est probablement qu’un des nombreux éléments de votre activité. Sans parler de la charge de travail quotidienne que cela représente pour un facility manager.
Comme vous ne pouvez consacrer qu’une partie de votre temps et de vos ressources à la gestion de l’énergie, vous voudrez sûrement des outils intuitifs et faciles à utiliser qui encouragent la collaboration au sein de votre équipe.
Législations affectant la Gestion de l’Énergie
Dans le secteur immobilier, la gestion de l’énergie à l’échelle « globale » n’a pas eu un grand impact sur le logement privé jusqu’à présent. Toutefois, la situation est en train de changer.
De plus en plus de législations obligent les promoteurs de logements privés à fournir aux utilisateurs accès aux tableaux de bord détaillés de leurs consommations énergétiques. Et aussi à être proactifs dans la promotion des mesures d’économie d’énergie pour ces locataires. Chez Spacewell Energy (Dexma), nous avons déjà travaillé sur des projets qui fournissent des solutions de sous-comptage aux locataires d’un bien dans le but de les sensibiliser et de les aider à faire des économies d’énergie.
Gestion de l’Énergie Solaire
L’intégration de l’énergie solaire pour les nouveaux bâtiments (exigée par la loi pour de nombreux pays européens) est une autre composante à prendre en compte. Par conséquent, la possibilité de surveiller la production solaire peut être vitale pour le gestionnaire immobilier car elle lui permettra de :
- Visualiser les éventuels défauts ou pannes en temps réel.
- Déterminer si l’énergie solaire répond aux besoins du bâtiment.
- Activer des processus de réponse à la demande lorsque le réseau est surchargé, voir s’il est possible de se contenter de l’énergie solaire pour renvoyer l’énergie non désirée vers le réseau et ainsi générer des revenus.
Gamification : Impliquer les Utilisateurs de Bâtiment à la Gestion de l’Énergie
La gamification sera également vitale pour les sociétés immobilières et de gestion du patrimoine immobilier qui souhaitent mettre en œuvre des plans de gestion de l’énergie et encourager leurs locataires à les suivre et à économiser de l’énergie. La gamification est l’application de concepts et techniques de la théorie des jeux à des activités non ludiques, et l’adoption de nouvelles habitudes.
Feedback Project est un des pionniers dans l’application de la gamification pour sensibiliser aux économies d’énergie. En particulier pour les projets de logements et de bureaux partagés.
L’idée est simple. Selon les données Spacewell Energy (Dexma), les bâtiments tertiaires peuvent économiser entre 8 et 15 % en appliquant seulement des améliorations de comportement, qui ont également un coût pratiquement nul. Alors, comment réaliser ce changement de comportement ? Par exemple, en déclenchant le personnel et en le mettant en concurrence pour un bénéfice commun. Il s’agit en fait de gamifier le comportement en matière de consommation d’énergie.
En conclusion, il s’agit pour vous de sensibiliser et d’élargir votre offre pour les utilisateurs finaux de vos bâtiments. Le tout dans le but d’améliorer la qualité de vie et de confort mais aussi dans le cadre de l’excellence environnementale et le contrôle des consommations énergétiques.
Nous espérons avoir répondu à vos questionnements sur les défis qui vous attendent en tant que facility manager ou gestionnaire immobilier.
Si vous souhaitez en savoir plus sur les solutions de Gestion de l’Énergie de sur la Plateforme Spacewell Energy (Dexma), n’hésitez pas à prendre contact avec nos experts !
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