Lorsque l’on travaille dans le domaine de l’immobilier ou de la gestion de patrimoine immobilier et que l’on fait partie du service de la gestion énergétique, l’un des défis est de gérer une multitude d’emplacements, d’immeubles et de portefeuilles d’immeubles de différents types. Ce type de travail nécessite une gestion avancée de l’énergie et une maîtrise des bons outils.
Découvrez les huit outils indispensables pour réaliser une analyse approfondie des immeubles, pour atteindre les objectifs de l’entreprise en termes d’économie d’énergie et ainsi participer à la croissance de l’entreprise grâce aux avantages obtenus par ses efforts et son travail :
1. Analyse des Différentes Sources d’Énergie
Une méthode de gestion de l’énergie doit prendre en compte TOUTES les sources d’énergie consommées dans vos bâtiments.
Si nous faisons le choix d’un outil qui se limite uniquement à l’analyse de l’électricité, il n’est pas possible de réduire les coûts et la consommation des postes suivants :
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- L’eau
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- Le gaz
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- L’énergie thermique
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- Les réservoirs de carburant
- La biomasse
Il n’est pas non plus possible d’inclure dans l’analyse l’impact de la production d’énergie renouvelable, ce qui pose problème si le portefeuille d’immeubles dispose, par exemple, de panneaux solaires ou de technologies géothermiques.
Chez Dexma, nous en avons pleinement conscience. C’est pourquoi notre méthode de gestion de l’énergie pour des portefeuilles d’immeubles fournit des outils avancés d’analyse pour :
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- L’Électricité
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- L’Eau
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- Le Gaz et l’Énergie thermique (découvrez comment dans cette vidéo en anglais ou dans cet article (en anglais) de notre site Web support). En cas de doutes sur la façon de mesurer le gaz, cet autre article pourrait également vous être utile.
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- Les Réservoirs de carburant
2. Calcul des Coûts Associés et Comparaison Grâce aux Factures Mensuelles
Les factures d’énergie sont adressées aux immeubles et propriétés à différentes fréquences. Néanmoins, le responsable financier souhaite disposer d’une estimation des coûts au mois (trimestre ou année) aussi vite que possible.
De plus, votre collègue responsable des achats aimerait pouvoir comparer la facture reçue à la consommation effective.
Alors, combien de temps cela prendrait-il si nous devions relever les index de compteur, créer une feuille de calcul Excel, télécharger des données depuis les sites de tous les fournisseurs, etc. ?
L’idéal pour les entreprises de Real Estate et de Facility Manager est de générer automatiquement une simulation de factures, d’un seul clic, pour chacun des immeubles.
Soit comme cela :
Avec Dexma, cette simulation est générée à la demande ou automatiquement pour une période déterminée.
Et, comme il s’agit d’une plate-forme d’énergie multi-sources, il est également possible de la créer pour l’eau et le gaz.
Cette fonctionnalité est également idéale pour fidéliser les locataires et clients. En effet, cela les aide à se préparer, à comparer la facture du fournisseur d’énergie avec leur consommation réelle, etc.
3. Calcul et Suivi des Ratios de l’Indicateur de Performance Énergétique
Quelles sont les valeurs utilisées pour vérifier si les immeubles sont performants ? Il existe nombre de ratios d’énergie possibles :
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- Ratios par paramètre. Par exemple, dans un immeuble de bureaux, le rapport par étage est utilisé.
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- Ratio constant. Dans le même immeuble de bureaux, il s’agirait du ratio, mais calculé pour l’ensemble du bâtiment. Indépendamment du pourcentage d’occupation.
- Ratio par période. Par exemple, les employés d’une entreprise. Il s’agit d’un ratio variable qui peut augmenter ou diminuer suivant la période.
Le calcul et le suivi de ces indicateurs permettent de modéliser la consommation d’énergie et en conséquence de découvrir quels indicateurs de performance énergétique (IPE) ou indicateurs clés de performance (ICP) sont importants pour l’entreprise.
À l’aide de Dexma, il est possible de calculer et d’activer un nombre illimité de IPE. Mais comment les utiliser ? Un des cas d’utilisation possible est de comparer l’ICP de consommation divisé par la surface et le degré-jour afin de savoir si les immeubles de Lyon sont plus ou moins performants que ceux de Bordeaux. Ou peut-être que vos locataires ou clients aimeraient connaître la consommation énergétique par employé.
Un autre défi auquel fait face un gestionnaire immobilier ou un propriétaire d’immeubles est le fait de devoir veiller au bon fonctionnement du système de chauffage, de ventilation et de conditionnement d’air (CVC). Comment y parvenir? La clé ici est d’être en mesure de créer des rapports de performance en utilisant la régression.
Ces rapports calculent la régression entre la température extérieure et la consommation du système CVC sur une période donnée, pour les zones climatisées et les zones chauffées. Les températures de référence définies pour l’emplacement sont prises comme base. De sorte que les manques d’efficacité et les anomalies sont rapidement détectés de cette façon.
Avec Dexma, ces rapports sont créés à la demande, selon les besoins et en fonction d’un emplacement.
4. Mesure et Vérification avec le Protocole IPMVP
Comment une entreprise de gestion immobilière ou de patrimoine immobilier (Facility Manager), offrant des prestations de gestion énergétique, facture-t-elle ses prestations ?
Dans la plupart des contrats, une partie de la rémunération est généralement liée aux résultats, autrement dit, aux économies générées.
Et comment se mettre d’accord avec un locataire ou une entreprise sur la valeur des économies réalisées ? Le protocole IPMVP est très utile dans ces cas. Cet acronyme signifie International Performance Measurement and Verification Protocol (Protocole international de mesurage et vérification du rendement énergétique). Celui-ci a été développé par Efficiency Valuation Organization (EVO).
La clé du protocole IPMVP est qu’il propose 4 options de mesure et de vérification à appliquer à chacune des améliorations énergétiques proposées aux clients.
Ces options de mesurage permettent de vérifier les économies réalisées individuellement, pour chacune des mesures d’économie d’énergie ; c’est-à-dire fonctionnant par projet.
Dans ce cas spécifique, l’avantage du protocole IPMVP est de pouvoir atteindre un niveau de détail des plus importants. Ne serait-il pas intéressant d’avoir la possibilité de vérifier séparément les économies réalisées après avoir investi dans l’énergie solaire et dans une nouvelle machine CVC ? Ainsi qu’immeuble par immeuble parmi tous ceux de son portefeuille ?
Avec Dexma, il est possible de le faire, grâce au module IPMVP spécifique qui permet de suivre les économies d’énergie par projet ou par action.
Comme vous devez l’imaginer, l’utilisation de ce protocole nécessite la création de rapports de suivi. En ce sens, les rapports Dexma représentent un avantage puisqu’ils sont créés à la demande et avec la configuration nécessaire pour chaque propriété.
5. Prévision des Coûts et de la Consommation
Un autre défi rencontré par les responsables de la gestion énergétique d’immeubles est de pouvoir se « protéger » des hausses et des baisses des coûts de l’énergie.
La possibilité d’anticiper la consommation d’énergie (et le coût) est la clé pour y parvenir. Et cela n’a rien de magique. Il s’agit de mathématiques, d’algorithmes et d’un puissant outil technique qui fait le travail en arrière-plan.
Dexma comporte un module de prévision innovateur qui permet de prévoir la consommation des immeubles en fonction de différentes variables. Cette fonction devient encore plus importante si nous souhaitons que les bâtiments continuent à avoir une faible consommation d’énergie même lors conditions climatiques extrêmes.
Les événements climatiques extrêmes sont une préoccupation pour tous ceux qui gèrent des bâtiments dans des régions à risque. Les ouragans, les tornades ou encore les inondations lors de la saison des pluies ont obligatoirement un impact sur l’exploitation de l’immeuble.
Une fois encore, l’utilisation d’outils de prévision permet de rendre un bâtiment plus résistant aux événements climatiques extrêmes. De nombreux analystes ont déjà déclaré qu’il est possible qu’à horizon 2050, seuls les immeubles pourraient être notre protection contre des événements climatiques extrêmes. Si vous souhaitez en savoir plus sur la façon de mesurer l’impact du réchauffement climatiques sur vos bâtiments, nous vous invitons à lire cet article de Johann Joux, Ingénieur Building Energy Modelling & Data Scientist à Dexma.
Cette question de prévision intéresse non seulement le gestionnaire immobilier, mais également le directeur financier qui souhaite clôturer ses prévisions de trésorerie ou faire son bilan le plus rapidement possible. Avec un outil de prévision de consommation énergétique, cela est tout à fait réalisable sous réserve :
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- Que ce soit un outil intelligent et proactif, qui soit capable de réagir aux changements et de s’appuyer sur l’analyse de comportement du bâtiment.
- Qu’il fonctionne en temps réel (avec des données toutes les quatre heures).
Retrouvez ces deux fonctionnalités sur la plateforme Dexma.
6. Contrôle de la Consommation pendant les Jours Fériés et Hors Heures Ouvrables
Que se passe-t-il dans un bâtiment quand personne n’y est ? C’est l’une des principales préoccupations du gestionnaire immobilier.
Si nous prenons, par exemple, un responsable de gestion énergétique qui gère dix immeubles de bureaux répartis dans plusieurs pays à partir d’un bureau central, alors les préoccupations se multiplient.
Grâce à la technologie, il n’est plus nécessaire de faire une ronde classique de l’immeuble pour vérifier ce qu’il s’y passe. Avec le suivi en temps réel de la consommation, nous savons ce qui se passe, où que l’on soit.
Une telle analyse avancée contribue également à fidéliser les locataires. En configurant des alertes pour les informer d’une consommation dans leurs bureaux en dehors des heures ouvrables ou élaborer un rapport personnalisé qui résume cette information, cela apporte une valeur « ajoutée » aux prestations ou aux propriétés.
7. Calcul de l’Empreinte Carbone
Nous avons déjà mentionné le facteur réglementaire à plusieurs reprises. Il s’agit d’un challenge important pour les entreprises de Real Estate ou de Facility Management.
Bien que la responsabilité du respect de la loi ne repose pas à 100% sur ces entreprises, les clients d’un bâtiment sont tenus de s’y conformer.
Selon vous, qui sera la première personne qu’ils vont interroger quant à la manière de procéder ? Vous même qui lisez l’article, peut-être !
Il est nécessaire que la technologie de gestion choisie soit capable de :
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- Convertir l’énergie consommée en émissions de gaz à effet de serre
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- Définir des objectifs de réduction des émissions et de les suivre en temps réel
- Générer automatiquement des rapports sur les émissions de carbone (personnalisés par immeuble ou par client).
Chez Dexma, cela fait un moment que nous examinons les besoins de tous ceux qui doivent se conformer à ce type de réglementation. C’est pour cela que nous sommes aujourd’hui capables d’analyser les émissions du grande quantité d’immeubles.
Visionnez cette vidéo pour découvrir comment définir l’empreinte carbone de son parc immobilier.
8. Rapports Personnalisés
Comme nous l’avons vu dans certaines des capacités d’analyse précédentes, il est inutile de faire tout cela si nous ne le communiquons pas.
La possibilité de produire des rapports personnalisés à l’aide d’un SGE (Système de Gestion de l’Énergie) est essentielle pour les entreprises du secteur immobilier ou de gestion des installations.
Ces rapports sont utiles pour l’équipe et l’entreprise car ils contribuent à :
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- Maintenir tout le personnel informé
- Rendre le travail accompli plus visible
Découvrez comment la CaixaBank a instauré une véritable culture de l’énergie et rendue ses mesures plus efficaces grâce une bonne communication entre ses équipes.
Si vous avez apprécié les informations que vous avez lu à propos des outils avancés que vous pouvez utiliser pour gérer l’énergie de chaque bâtiment, notre guide spécial (en anglais) vous aidera bien davantage encore :
